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CARACTERISTIQUES DE MALAKOFF
Un parc de logements diversifié
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Le parc de logements à Malakoff a été relativement stable jusqu’à la fin des années 1990. En 2007 la ville comptait 15 261 logements, chiffre en augmentation de 2.1% par rapport au recensement de 1999. Le pourcentage de résidences principales est passé de 91% à 93.8% sur la même période (INSEE Chiffres clés Enquêtes annuelles de recensement de 2005 à 2009).
Ce parc de logements est assez diversifié. Il est caractéristique d’un tissu très urbain (83.7% d’habitat collectif) avec toutefois une part de logements individuels non négligeable pour une ville de première couronne parisienne (14.5), mais comparable à la moyenne départementale.

Malakoff dispose d’une offre plus abondante en petits logements que la moyenne départementale (40.9% de T1 et de T2). Cette offre de petits logements est essentiellement localisée dans le parc privé ancien, notamment dans le Nord de la commune où l’urbanisation est la moins récente. 33.2% des logements de la commune ont été construits avant 1949

UN PARC DE LOGEMENTS ANCIENS IMPORTANT

C’est dans ce parc privé ancien que l’on trouve la plus forte proportion de logements d’état général médiocre à très médiocre, cumulant étroitesse des pièces avec manque de confort (absence ou déficience des locaux d’hygiène, absence d’ascenseurs ou de chauffage collectif, vétusté générale des bâtiments)
En 2003, à Malakoff, 1 325 logements étaient classés en catégorie de confort médiocre à très médiocre. Ces logements représentent 10% du parc des résidences principales.
La présence d’un nombre élevé de petits logements inconfortables explique en grande partie les besoins importants en renouvellement recensés sur la commune. Chaque année, de nombreux logements de petite taille et de peu de confort disparaissent par « regroupement » ou par démolition.
 
UNE MAJORITE DE LOCATAIRES
 
En 2007, la commune de Malakoff comptait une majorité de locataires : 66.5%, soit les deux tiers de son parc. Elle se situe au delà de la moyenne départementale.
Cette particularité est essentiellement due à la présence d’un parc de logement social important (40.4% des logements).
La répartition entre locatif privé / locatif public était d’ailleurs la suivante : 3 739 habitants locataires du privé (39%), 5785 habitants locataires du public (61%).
Globalement, si l’on compare les résultats des trois derniers recensements (1982, 1990, 1999, 2007) :
-le parc privé locatif s’amenuise alors que les parcs social et en accession augmentent :
-une part du parc privé locatif a évolué vers le parc en accession (le nombre de propriétaires augmente), d’autres logements ont été détruits ou regroupés,
-l’augmentation du parc social a partiellement compensé la baisse de logements dans le parc privé locatif ancien faisant office de « parc social de fait »,
 
UNE DEMANDE DE LOGEMENT TRES FORTE
 
La demande de logements à Malakoff est liée à la fois à sa bonne accessibilité par les transports en commun et à sa proximité de Paris et des principaux pôles d’emploi.
Dans le parc privé, le marché immobilier a été très dynamique et dominé par le collectif ces dix dernières années. Les prix de l’immobilier ont subi de fortes hausses (+ 15% en moyenne), contraignant les ménages en situation d’accéder à la propriété, et notamment les primo accédants, à quitter le territoire.
En 2005, 61% des acquéreurs d’appartements étaient issus des classes les plus aisées. 83% des acquéreurs de logements étaient issus des Hauts-de-Seine ou de Paris (14 et 15e arrondissements). Un tiers des acquéreurs résidaient déjà à Malakoff, ce qui montre l’attachement des ménages à leur commune.
Le marché du locatif privé est également très tendu. Les loyers sont relativement élevés au regard de l’état de confort du parc locatif privé (15.4€ le m² en 2006), même s’ils restent inférieurs à la moyenne départementale (17.3€).

LE MARCHE DU LOCATIF SOCIAL SUBIT DES PRESSIONS

Le marché du locatif social subit les mêmes pressions que le privé. Malakoff compte plus de 5 000 logements sociaux répartis sur la totalité du territoire. Ce parc est relativement récent et bien entretenu (86% du parc à été édifié dans la seconde partie du 20 siècle). Il propose des logements plus grands que dans le parc privé (61 % de logements de plus de 2 pièces principales) avec des prix de loyer nettement moins élevés.

La demande de logement social est très forte sur le territoire. Le principal bailleur social, l’Office Public de l’Habitat de Malakoff, recense plus de 2 000 demandes en attente. Le taux de rotation étant au plus bas depuis plusieurs années (1,5%) et la vacance quasi inexistante. A titre de comparaison, le taux de mobilité en Ile-de-France est de 6.4% et de 5.6% dans les Hauts-de-Seine.

Le très faible taux de rotation indique que les locataires en place n’ont que peu d’alternatives sur la commune pour prolonger leur parcours résidentiel.

LE BESOIN DE LOGEMENT A MALAKOFF

Malakoff a perdu 1 500 habitants sur la période 1990-1999 alors que dans le même temps, 462 nouveaux logements étaient construits. Ce phénomène s’explique par plusieurs raisons. Les constructions nouvelles peuvent en effet participer à satisfaire quatre catégories de besoins, ou être insuffisantes pour y satisfaire. Ces besoins sont les suivants :

-le renouvellement du parc de logements.
-le desserrement des ménages.
-la compensation de la vacance.
-la croissance démographique.
 
L’analyse réalisée dans le cadre de l’élaboration du Programme Local de l’Habitat de la communauté d’agglomération Sud de Seine a évalué pour Malakoff les besoins en construction neuve durant cette période (calcul du « point mort ») :
-Le besoin généré par le renouvellement du parc de logements a été estimé à 406 logements : calcul effectué à partir du nombre de logements construits (462) et de la variation du parc entre 1990 et 1999. Le renouvellement du parc a été sur cette période de 0,34% par an par rapport au parc de 1990, soit 45 logements construits par an pour remplacer le parc détruit dans le cadre d’opérations d’urbanisme, le parc vétuste ou celui ayant changé d’affectation.
-Les besoins générés par le desserrement des ménages ont été estimés à 427 logements : calcul effectué à partir du nombre de résidences nécessaires pour compenser la diminution de la taille des ménages constatée entre 1990 et 1999.
-La compensation de la vacance a été estimée à 351 logements : Entre 1990 et 1999, le nombre de logements vacants a augmenté (+ 398 logements) tandis que celui des résidences secondaires et logements occasionnels a baissé (- 47 logements). Ce sont ainsi 351 logements au total qui ont du être construits pour compenser l’augmentation de la vacance.
Ces 351 logements sont à déduire de la construction neuve, ils n’ont en effet pas servi à l’augmentation du parc de résidences principales.
 
Au total, pour maintenir la population à son niveau de 1990, il aurait fallu construire 1 180 logements sur la période, soit une moyenne de 130 logements par an. Le rythme de construction, qui n’a été que de 50
logements par an, n’a pas été suffisant pour maintenir la population à son niveau de 1990 et encore moins pour accueillir une nouvelle population.
 
La commune a renoué depuis avec la croissance démographique. Les résultats des enquêtes de recensement menées de 2005 à 2009 font en effet état d’une hausse de la population des ménages de 1 300 habitants.
Durant cette dernière période, le parc de logements n’a pourtant augmenté que d’environ 300 unités. En fait, la croissance récente de la population est essentiellement due à la diminution notable du nombre de logements vacants (-2.4 points) qui a permis de remettre sur le marché plus de 400 logements.
Le ralentissement du phénomène de desserrement des ménages a eu également, dans une moindre mesure, un impact sur l’évolution de la population.
 
Pour évaluer les besoins en construction neuve à l’horizon 2015, nous retiendrons les hypothèses suivantes : un taux de renouvellement annuel du parc de 0.30%, un nombre moyen de personnes par ménages égal à 2.10 (contre 2.15 actuellement), un pourcentage de résidences principales de 94% (identique à 2007).
Sur la base des données 2007, les besoins pour stabiliser la population à son niveau actuel peuvent ainsi être évalués à 420 logements supplémentaires, soit une moyenne de 60 logements par an.
Compte tenu de la volonté municipale d’impulser une croissance démographique permettant d’atteindre un niveau de population situé entre 31 000 et 33 000 habitants, il est envisagé un objectif cible de production de 100 logements par an à l’horizon 2015.
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Sources : Dossier public du projet de Zone d’Aménagement Concerté, ZAC Dolet-Brossolette, Mai 2011, Mairie de Malakoff

 


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