SOMMAIRE :
Un territoire
Le bâti
Les activités
Le sacré
POUR COMPRENDRE LE CAS CHAUVELOT
La spéculation foncière au sud de Paris au début du 19ème siècle 
De la Restauration au Second Empire, l’accroissement considérable de la population parisienne permet à de nombreux particuliers, profitant d’une conjoncture qui leur est favorable, de mettre à profit le manque de plus en plus criant de logements et l’insalubrité des quartiers populaires du centre de la capitale, afin de s’enrichir par la spéculation foncière. En effet, de grands espaces vides, occupés par des friches, des carrières ou, au mieux, des cultures maraîchères, entourent Paris. En savoir +
De la Restauration au Second Empire, l’accroissement considérable de la population parisienne permet à de nombreux particuliers, profitant d’une conjoncture qui leur est favorable, de mettre à profit le manque de plus en plus criant de logements et l’insalubrité des quartiers populaires du centre de la capitale, afin de s’enrichir par la spéculation foncière. En effet, de grands espaces vides, occupés par des friches, des carrières ou, au mieux, des cultures maraîchères, entourent Paris.
Les espaces du sud de Paris sont tout juste rythmés par les villages et bourgs suburbains ainsi que par les petits groupes d’habitations agglomérés le long des voies d’entrée et de sortie de la ville. Situés hors de l’enceinte des Fermiers généraux, ces territoires ne sont pas soumis à l’octroi (1), ce qui constitue un attrait non négligeable et favorise l’installation de petits commerces et de populations souvent ouvrières, de petits commerçants et artisans (2). Ce mouvement d’urbanisation est donc une aubaine pour ces spéculateurs qui négocient, au meilleur prix, l’achat de grosses parcelles de terrains puis les revendent, avec de substantielles plus-values, « à la découpe ».
DES SPECULATEURS EN GRAND NOMBRE
Certains lotisseurs, gros propriétaires ou riches hommes d’affaires, peuvent
être à l’origine d’opérations conséquentes, réalisées dès les années 1820, conçues sur plans et prévoyant l’ouverture de nombreuses rues(3). D’autres, aux moyens beaucoup plus modestes, se contentent de tracer une voie, un chemin ou une impasse. Certains vendent du « clé en main », avec maison sur plans, d’autres ne proposent que de simples terrains à bâtir. Certains lotissements sont à vocation bourgeoise, comme c’est le cas dans le nord-ouest de Paris, avec le quartier de l’Europe. Certains sont mixtes, comme pour le quartier de Beaugrenelle (4), près de la Seine, sur la rive gauche. D’autres enfin, peuvent être proposés à une population beaucoup plus humble, ouvrière, composée en partie des nombreux immigrants
affluant des provinces vers Paris.
DES TERRES VIDES DE CONSTRUCTIONS
Dans le sud de la capitale, au-delà des barrières des Fourneaux, du Maine et d’Enfer, les terres situées entre le village de Vaugirard et le hameau du Petit-Montrouge sont à peu près vides de constructions (5) . Seuls quelques chemins établissent une communication entre ces deux bourgs et les relient à Paris, ainsi qu’aux villages du Grand-Montrouge et de Vanves. La situation n’évolue pas notablement jusqu’aux années 1820. Il faut attendre, au milieu de cette décennie,l’ouverture du cimetière du Sud (Montparnasse), pour qu’un début d’urbanisation s’opère autour du chemin de la Gaîté, entre le cimetière et la chaussée du Maine (6).
C’est au cours des années 1830 que le mouvement s’accélère, dépassant la
chaussée du Maine pour s’étendre vers le sud. Grand ou petits propriétaires et spéculateurs fonciers s’apprêtent à modifier profondément un paysage encore ruralet, sans le savoir, à jeter les bases urbaines futures du sud de Paris. Parmi ces hommes, un personnage se détache tout particulièrement, se distinguant par l’ampleur et l’originalité de ses réalisations, il s’agit d’Alexandre Chauvelot.
CHAUVELOT UN PERSONNAGE ATYPIQUE
Personnage au parcours éclectique et atypique, Chauvelot exerce, pendant
quarante ans, des métiers qui le conduisent de la classe ouvrière à l’état d’artiste,puis au commerce et à l’industrie. Sa quête de reconnaissance et son besoin d’ascension sociale l’incitent, à l’approche de ses quarante ans, à se lancer dans la spéculation foncière. Ainsi, à partir de 1835, il prend une part active dans l’essor du nouveau village de Plaisance. En 1845 il décide de créer un nouveau lotissement, le quartier des Thermopyles. A l’orée du Second Empire, il entreprend de fonder, hors l’enceinte de Thiers, près de la porte de Vanves, le village de la Nouvelle Californie,qu’il couronne, en 1856, de son établissement de la Tour Malakoff. Enfin, de 1859 à1861, il récidive une dernière fois avec le quartier de Villafranca ou village de l’Avenir, tout près de la porte de Brancion, dans le futur XVe arrondissement.
David Berthout
Service de documentation
Archives nationales
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Notes
1) Voir à ce sujet, Mercier, louis-Sébastien, Le tableau de paris, 2e éd., Paris, La Découverte/Poche, 1998, pp 50-54, « La nouvelle muraille ». Il exprime dans ces pages un sentiment assez généralisé de rejet fr l’enceinte des Fermiers généraux.
2) Relevés des actes de ventes des études de Vaugirard (Archives nationales étude CIII) et d’Arcueil (étude dont l’adresse a été rattachée à la fin du XIXe siècle à la commune de Montrouge, Archives départementales des Hauts-de-Seine, 3E MON). Les actes indiquent systématiquement les métiers des acquéreurs de terrains. Une écrasante majorité d’entre eux est issue du petit commerce et de l’artisanat. Les lotissements qui se développent au sud de Paris sont donc composés majoritairement d’une classe moyenne composée d’ouvriers, d’artisans et de commerçants modestes mais suffisamment « argentés » pour devenir propriétaires.
3) Voir sur les lotissements réalisés dans les années 1820 : Rouleau, Bernard, Villages et faubourgs de l’ancien Paris. Histoire d’un espace urbain, Paris, éd. du Seuil, 1985.
4) Ibid. p 202-214.
5) Sur Montrouge, voir Aubert, Léon (chanoine), Le Petit-Montrouge et l’église Saint-Pierre, Paris, Mersch et Seitz, 1938. L’auteur a notamment fait un relevé, à partir des actes d’état civil, des métiers exercés par les
habitants du Petit-Montrouge au moment de l’annexion à Paris, ce qui permet de constater la continuité socioprofessionnelle des habitants du quartier. Sur Vaugirard, voir Gaudreau, L., Histoire de Vaugirard ancien et moderne, Paris, Dentru imprimeur-libraire, 1842.
6) Archives de Paris, cadastre révisé des communes annexées (1830-1850), Montrouge, tableau d’assemblage toutes sections, CN 147 et Vaugirard, tableau d’assemblage toutes sections, CN 203.
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CHAUVELOT, UN TOUCHE A TOUT
Du cordonnier au chanteur de rue
Ce parisien qui nait quelques années après la Révolution, issu d’une famille populaire suivra au début de sa vie professionnelle les traces de son père cordonnier. Mais le jeune homme se forgera d’autres ambitions pour sortir de son milieu. Pendant une dizaine d’années il se fera poète et chansonnier. Les thèmes patriotiques lui apporteront une certaine notoriété. Un drôle d’itinéraire. En savoir +
Ce parisien qui nait quelques années après la Révolution, issu d’une famille populaire suivra au début de sa vie professionnelle les traces de son père cordonnier. Mais le jeune homme se forgera d’autres ambitions pour sortir de son milieu. Pendant une dizaine d’années il se fera poète et chansonnier. Les thèmes patriotiques lui apporteront une certaine notoriété. Un drôle d’itinéraire.
Alexandre Chauvelot naît à Paris le 22 frimaire de l’an V (12 décembre 1796), rue Jacinthe, sur la rive gauche (1). Il est l’enfant naturel d’Anne Chauveleau, ouvrière en linge, et d’Alexandre David, marchand mercier. Conformément au milieu populaire dont il est issu, il occupe, durant ses premières années de jeune homme, des emplois à la fabrique et à l’atelier. En 1817, année de son mariage avec Marie Trouvin, une jeune couturière d’à peine 15 ans, il exerce, comme son beau-père, le métier de cordonnier (2).
La vie d’ouvrier ne lui convenant pas, il délaisse rapidement l’atelier et décide de se faire, sous la Restauration, poète et chansonnier de rues. Adoptant le patronyme de son père et signant ses oeuvres Alexandre David, il écrit pendant une dizaine d’années de nombreuses chansons dans lesquelles il aborde tous les genres lyriques : romance, gaudriole ou poésie bachique. Mais c’est surtout le registre patriotique qui lui confère une véritable notoriété. La légende napoléonienne inspire à cet enfant de l’Empire nombre de paroles. Ainsi pleure t-il amèrement le retour des Bourbon qui « changea la couleur tricolore en ruban blanc et l’aigle en fleur de lys » (3).
D’ailleurs, aucun des deux souverains de la Restauration ne semble trouver grâce à ses yeux. Une chanson écrite sur l’air de la marseillaise en 1830, après la Révolution de juillet, tord le cou au régime défunt et proclame : « depuis quatorze années, on nous faisait porter un joug, mais en moins de quatre journées, vous avez rompu le licou » (4).
POUR LE LIBERALISME ET L’ORDRE
En 1830 il appartient d’ailleurs à la 3e compagnie du 4e bataillon de la 6e légion de la Garde nationale, tout juste réorganisée, uniforme qu’il porte notamment pendant ces 3 journées de Révolution, ce qui lui vaut une médaille au titre des « décorés de Juillet » (5). Au mois de novembre suivant, il est de faction au donjon de Vincennes où sont enfermés les ministres de Charles X (6). Dans ces circonstances, il accomplit sa tache, en dépit des sentiments que lui inspire le régime déchu et selon ses propres mots, « avec cette fermeté de citoyen qui n’exclut point les égards et l’humanité que l’on doit aux grandes infortunes » (7) . Son passage à la Garde nationale se fait, toujours selon ses mots, dans un « dévouement à toute épreuve aux institutions libérales de son pays ».
S’il paraît difficile d’établir un portrait « politique » précis des opinions de Chauvelot, les différents écrits qu’il a pu laisser – même envisagés avec circonspection – d’une part, et ses engagements d’autre part, nous permettent au moins d’en tracer les contours. En effet, le rejet des Bourbon est net et, si le souvenir de l’Empire semble toujours vif dans sa mémoire, il paraît néanmoins s’accommoder sans trop de mal de la Monarchie de Juillet. Libéralisme et ordre garantis par un régime stable, voici en effet qui ne peut que convenir à un individu désirant réussir dans les affaires.
David Berthout
Service de documentation
Archives nationales
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1) Archives de Paris, 5Mi 2 801. La rue Jacinthe a disparu lors du percement de la rue Lagrange dans les années 1880.
2) Mariage entre Alexandre Chauvelot et marie-Augustine-Félicité Trouvin le 4 décembre 1817 à Paris, ancienIVe arrondissement, Archives de Paris, 5Mi 2 1061.
3) « Raguse ou paroles adressées à lui, par un de ses anciens compagnons d’armes ». Air du léger bateau. Par Chauvelot (Alex. David), Bibliothèque nationale de France, YE-56375 (417).
4) « La parisienne. Chant national ». Air de la Marseillaise.
Par Chauvelot (Alex. David). Bibliothèque nationale de France, YE-56375 (417)
5) « Album des décorés de Juillet », Paris, Imprimerie A. Mie, 1831.
(6) Chauvelot, Alexandre, Vingt-quatre heures au donjon de Vincennes, cité dans Castillon d’Aspet, Héliodore (dir. A. Chauvelot), Guide à la Tour Malakoff et à la Californie parisiennes, rendez-vous de la bonne Société, aux portes de la capitale, imprimerie E. Brière, Paris, 1860. Nous n’avons retrouvé à ce jour aucun exemplaire
de cette publication.
7) Castillon d’Aspet, Héliodore (dir. A. Chauvelot), Guide à la Tour Malakoff et à la Californie parisiennes, rendez-vous de la bonne Société, aux portes de la capitale, Paris, imprimerie E. Brière, 1860.
La photographie qui illustre cet article est un document prétexte montrant un cordonnier au début du 20ème siècle.
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LA NOUVELLE CALIFORNIE
Quand Chauvelot franchit les fortifications de Paris
A partir de 1850, Alexandre Chauvelot franchit les nouvelles fortifications de Paris et achète des terrains sur le plateau de la Plaine de Montrouge, commune de Vanves. Il s’insère dans un maillage de chemins de communication déjà existants, les voies de Beauvais, aujourd’hui rue Pierre Larousse, et des Plâtras, aujourd’hui rue Gambetta. Sur le modèle du quartier Plaisance et des Thermopyles à Paris, il trace des rues et découpe ses terrains en portions à bâtir. Certains terrains proposés sont théoriquement inconstructibles. Inimaginables aujourd’hui avec nos règles d’urbanisme et nos permis de construire… En savoir +
A partir de 1850, Alexandre Chauvelot franchit les nouvelles fortifications de Paris et achète des terrains sur le plateau de la Plaine de Montrouge, commune de Vanves. Il s’insère dans un maillage de chemins de communication déjà existants, les voies de Beauvais, aujourd’hui rue Pierre Larousse, et des Plâtras, aujourd’hui rue Gambetta. Sur le modèle du quartier Plaisance et des Thermopyles à Paris, il trace des rues et découpe ses terrains en portions à bâtir. Certains terrains proposés sont théoriquement inconstructibles. Inimaginables aujourd’hui avec nos règles d’urbanisme et nos permis de construire…
Les débuts sont difficiles pour Chauvelot, les terrains sur cette plaine de Montrouge sont de mauvaise qualité, entourés de carrières de plâtras et de moellons (2). Jamais à cour d’idée publicitaire et non sans humour, il décide d’appeler ce village naissant la « Nouvelle Californie du Moellon et de la Pierre », en référence à la toute récente ruée vers l’or aux États-Unis. Il ouvre de nombreuses rues qu’il baptise de noms attrayants et exotiques tels que « avenue du Sacramento, rues de San Francisco, de la Butte-aux-Belles, de la Perle du Brésil, du Jardin des Hespérides ou encore du Céleste Empire ».
L’essor des ventes se confirme : les acquéreurs, sont attirés par un foncier plus avantageux encore que dans la zone comprise entre le mur des fermiers généraux et l’enceinte de Thiers. De 1850 à 1861, année de son décès, Chauvelot réalise des centaines de ventes. Elles sont principalement passées dans l’étude notariale de Vaugirard, mais aussi par des notaires en plus lointaine banlieue, à Arcueil et Bourg-la-reine. L’expérience acquise depuis 1835 a porté ses fruits. C’est un village entier qui sort de terre en une demi douzaine d’années, en toute indépendance du bourg de Vanves, sa commune de rattachement, située à deux kilomètres de là.
Chauvelot fait ce qu’il veut, mais pas ses acquéreurs
Les actes de ventes des terrains, car là, comme à Plaisance et aux Thermopyles, Chauvelot ne vend que des parcelles nues, présentent dans leur forme un certain systématisme qui va bien au-delà de la simple rédaction standardisée du notaire. Ils donnent même des détails s’apparentant à un véritable cahier des charges. En effet, Chauvelot impose un certain nombre de conditions à ses acquéreurs.
Tout d’abord, ceux-ci doivent s’engager, contre un droit d’utilisation à perpétuité, à participer « pour leur part et portion à l’entretien de la corde, des seaux et poulies et à leur remplacement au besoin »des puits qu’il fait creuser un peu partout dans le lotissement, les puits étant d’ailleurs le seul équipement publique mis à disposition des acquéreurs. Ensuite, il leur fait obligation de « contribuer au pavage et cailloutage de la rue projetée devant la façade de la portion par eux acquise et jusqu’au milieu dès que la majorité des propriétaires le demanderait et sous la forme qu’elle jugerait convenable ». Chauvelot incite aussi les propriétaires à clôturer leur terrain par des murs et établit des règles de mitoyenneté.
Au-delà des formes qu’il impose pour la tenue de son lotissement, Chauvelot prend aussi quelques précautions. En effet, la moitié des terrains qu’il achète et revend se trouve près des fortifications, sur le sol de la zone militaire, non aedificandi, c’est à dire théoriquement inconstructible. Il prend donc bien soin de préciser dans les actes que le terrain vendu est susceptible de ne pouvoir accueillir de constructions comme trop rapproché de l’enceinte. Par ailleurs, le sud de Paris étant troué de carrières, il se protège aussi de tout recours contre lui en faisant inscrire, toujours dans les actes, qu’il ne garantit pas que le terrain a été fouillé et que la masse de pierres à été extraite. Donc, la aussi, il ne peut assurer que le terrain soit constructible.
Un vrai village en devenir
Au cours des années 1850, le peuplement du village de la Nouvelle Californie prend de l’ampleur. Chauvelot connaissant, depuis 20 ans qu’il lotit dans le sud de Paris, les principaux propriétaires terriens, les autres lotisseurs, les notables locaux, il maintient avec eux des relations d’affaires des plus fructueuses. Les échanges de terrains sont plus que courants. Des petits propriétaires lui confient leurs terres à lotir.
Des particuliers ayant des fonds lui prêtent de l’argent. A sa suite, d’autres lotisseurs investissent la nouvelle Californie et ouvrent sentiers, impasses, rues et même avenues, terme plus chic et plus vendeur. L’acheteur type est, comme à Plaisance et aux Thermopyles, un ouvrier, un artisan, un commerçant. Ainsi, s’installent dans le lotissement, des marchands tripiers75, des fabricants de fleurs artificielles, des piqueurs de moellons, des cuiseurs de pierres factices, tourneurs en plaques, corroyeurs, charpentiers, serruriers, mécanicienset, bien sûr, les marchands de vins, particulièrement nombreux dans le secteur.
Le lotisseur décide par ailleurs de s’investir totalement dans son nouveau lotissement. Il se fait construire une maison et s’installe au milieu du nouveau village, avenue du Sacramento. Ainsi, il peut gérer et contrôler plus facilement les nombreuses ventes, les relations avec les acquéreurs, l’ouverture des nouvelles rues ou le creusement des puits. Il peut aussi vérifier que les acheteurs respectent le « cahier des charges ». Il règne sur cet ensemble dont il est propriétaire de la plupart des rues et espaces libres. Il ne se contente donc pas, cette fois ci, de parceller et de vendre des terrains. Il « dirige son lotissement » et cherche par ailleurs à le faire connaître grâce à la publicité, le bouche à oreille, mais aussi par des moyens plus spectaculaires, en créant une véritable attraction dont il espère que la renommée servira ses activités immobilières. Pour cela, son expérience de saltimbanque et de restaurateur lui sont précieuses.
David Berthout
Archiviste
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Notes
1)Voir le cadastre napoléonien, commune de Vanves, section A, Archives municipale de Vanves
2) Les carrières sont très nombreuses dans le secteur. Certaines ventes passées par Chauvelot ont, en annexe, des plans indiquant la présence de certaines carrières. Voir par exemple la vente d’exploitation de Chauvelot à EdméPiatier, marchand carrier, Archives nationales., Minutes. centrales, CIII, 609 (26 octobre 1855).
3) On trouve la première trace de l’installation de Chauvelot dans le village de la Nouvelle Californie dans une quittance de Chauvelot à Blanchard en date du 14 mai 1856, annexée à la vente du 27 novembre 1853, Archives nationales, Minutes. centrales, CIII, 569.
4) Plusieurs actes de ventes montrent que des personnes provenant du même quartier, de la même rue, voire dumême immeuble, achètent des lopins de terre au même endroit, à des dates très rapprochées. Voir par exempleles ventes de Chauvelot à Girod-Fournier et Plumereau. Les acquéreurs, habitant tous les deux rue de l’École deMédecine, ont acheté deux parcelles de terrain à Montrouge, lieu dit Les Plantes. Archives départementales Hauts-de-Seine, 3EMON 172 (14 mai 1846)
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